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零售贸易物业及其分类

  零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。零售商业物业的范围相当广泛,从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心,面积规模从十几平方米到十余万平方米,其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。在房地产开发与投资领域,零售商业物业又称为商业地产。

  传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区,但随着城市道路交通设施、交通工具的发展和郊区人口的快速增长,位于城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施不断涌现,使传统中心商业区的客流得以分散。为此,从城市中心商业区发展起来的大型零售商开始在城市更广泛的范围内开设其连锁分支机构,从而大大方便了城市居民购物,使居民在城市的任何一个地方都能以几乎相同的价格买到相同的商品。

  超级市场的出现,大大降低了人工成本,使商品的价格更加具有竞争力;各零售商对商业聚集效应的认同,为更大规模的零售购物中心的发展提供了条件。近十年来,随着我国国民经济的飞速发展和人民生活水平的迅速提高,全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年百分之二十以上的速度增长。在消费者购物支出大幅度增长的同时,人们不再仅仅关注商品的质量和价格,还对购物环境提出了越来越高的要求,这就为适应这种需要而发展起来的零售商业物业管理提供了广阔的前景。

  关于百货商店(DepartmentStore)的产生时间,西方学者有不同的看法。有人认为,随着工业的发展和村镇发展成为城市,普通商店逐渐增加所经营商品的花色、品种、规格,逐渐发展成为百货商店。美国管理学家彼得?德鲁克认为,百货商店最早于公元1600年左右产生在日本。日本三井家族的第一个成员在东京创办世界上第一家百货商店。但是,西方学者普遍认为百货商店最早在1852年产生于法国,当时在法国首都巴黎,有一位名叫A?布西哥的人,开办了一座“邦?马尔谢”(Bonmarche)商店,这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店。

  而最早的现代购物中心 (ShoppingCenter)建成于美国,它是零售业不断发展的必然产物。1956年,美国第一个购物中心――SouthdaleMall在明尼阿波利斯城(Mirmeapolis)附近开业。它是由Dayton和Donaldson两家百货商店共同开发建设的,其初衷是为了通过共同开发降低建造成本。后来他们惊奇地发现,两家百货商店在同一屋檐下经营不但不会因为竞争而受损,反而会相互促进而增加各自的销售额。这个发现可以算是零售商业历史上的一个重要的里程碑。从那以后,购物中心在美国和全世界就得到了迅速的发展,经营者通过优化零售店组合使主力店和小型专卖店的销售互相促进。目前,购物中心已经成为非常普遍的零售物业形态。

  虽然百货商店在1900年即在我国出现,但在我国获得长足的发展是在1949年新中国成立之后。建国后我国政府兴建的第一座百货商店是北京市百货大楼,它建成于1955年9月。据统计,1956年我国共有各类百货商店2100余座。此后,虽然全国各地纷纷兴建百货商店,但都没有摆脱计划经济带来的束缚,无论在规模上还是在经营方式上都没有突破性的发展。

  改革开放使我国零售商业发生了巨大变化。全国大中城市自上世纪80年代后掀起了一次又一次的新建或改建百货店的高潮。20世纪80年代中期,全国年销售额超过1亿元的百货商店、商城或商厦已超过200多家。然而,我国传统的百货零售商业自1996年以来,在激烈的市场竞争中,销售额明显下降,而现代化的购物中心逐渐占据上风。我国购物中心的萌芽出现在20世纪90年代中期,主要位于北京、上海等大城市的繁华商业区中写字楼的裙房内,例如上海的时代广场、嘉里不夜城;北京的赛特购物中心、丰联广场等。从20世纪90年代末期开始,我国一些大城市里也逐渐出现了一批规模较大、零售业态复合度较高的摩尔(ShoppingMall),例如广州天河城、上海友谊南方商城、北京世纪金源购物中心等。 三、零售商业物业经营管理的内容

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